 |
| Heve kjøp av bolig? |
Avhendingslova (avhl.) har to hevingsbestemmelser. Den første hevingsbestemmelsen knytter seg til forsinkelse og er hjemlet i avhl. § 4-3, mens den andre hevingsbestemmelsen knytter seg til mangel og er hjemlet i avhl. § 4-13. Begge bestemmelsene krever at forsinkelsen eller mangelen utgjør et «vesentleg» kontraktsbrudd, slik det heter innen eiendomsrett.
Det er generelt stilt strenge krav for at forsinkelse skal kunne føre til heving ved avhending av fast eiendom. Vesentlighetskravet knytter seg til en totalvurdering av om forsinkelsen representerer et så vesentlig avtalebrudd at kjøperen har rimelig grunn til å si seg løs fra avtalen. Ved vurderingen må det legges vekt på hvor langvarig forsinkelsen er, og om det er særlig om å gjøre for kjøperen å få råderett over eiendommen til avtalt tid. Det må også legges vekt på om selgeren hadde grunn til å regne med at forsinkelsen var vesentlig for kjøperen, og om kjøperen kan være tjent med andre misligholdssanksjoner som prisavslag eller skadebot.
Frostating lagmannsretts avgjørelse, inntatt i RG-1992-351, illustrerer et tilfelle hvor retten fant at det «under enhver omstendighet foreligger vesentlig forsinkelse» som ga rett til heving. Forsinkelsen knyttet seg til utstedelse av skjøtet, jf. avhl. § 4-1 (1). Retten uttalte i den forbindelse:
Ved vesentlighetsvurderingen legges det vekt på forsinkelsens store omfang i tid, de ulemper dette har påført kjøperne som ikke har kunnet disponere rettslig over leilighetene i en periode hvor markedet har vært fallende, og at selgeren helt klart kan bebreides for prosjektets langsomme fremdrift. Vilkårene for heving er følgelig til stede.
Om vilkårene for heving på grunn av forsinkelse var til stede da kravet først ble fremsatt av advokat Herrem i oktober 1989, er det ikke nødvendig å ta stilling til ettersom skjøtet fortsatt ikke er utstedt og forsinkelsen derfor ennå ikke er avsluttet [per 1991].
Dommen illustrerer både at også forsinkelse med overlevering av skjøtet, så vel som hvordan uteblivelse av overlevering også utgjør forsinkelse. Dessuten gir den uttrykk for hvordan vesentlighetsvurderingen skal foretas med hensyn til forsinkelse. Forarbeidene presiserer at det først og fremst er «avtala og omstende rundt denne» som står sentralt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 98. Så vel rent objektive, som de mer subjektive omstendigheter vil kunne spille inn, jf. ibid. Skyld hos selgeren er imidlertid ikke et vilkår, men kan være et moment i vurderingen som taler for at forsinkelsen må anses for å være «vesentleg».
Dersom du har kjøpt en bolig, og oppdager skjulte feil og mangler, så kan du få gratis advokathjelp gjennom rettshjelpsdekningen til din innboforsikring.
